Lukáš Kaňok | 30. 1. 2026
Vývoj cen a úrokové sazby hypoték v roce 2026
V poslední době jsme svědky zlevňování energií a paliv. Na hypotečním trhu se dramatické změny zatím nekonají – úrokové sazby hypoték zůstávají na vyšších úrovních a rok 2026 přinese pravděpodobně stabilitu. V článku se dozvíte prognózu vývoje úrokových sazeb hypoték, co znamená pro domácnosti končící fixace úvěrů a proč je nyní důležité plánovat s předstihem, aby vás hypotéka nepřekvapila.
Stagnace hypotečního trhu po pandemii
Během pandemie se ekonomika zpomalila, banky zpřísnily podmínky pro poskytování úvěrů a lidé byli zdrženlivější při zvažování nových hypoték. Nejen následný prudký růst cen energií a stavebních materiálů po začátku války na Ukrajině zvedl životní náklady a vedl ke zvyšování základní úrokové sazby Českou národní bankou. Kombinace těchto faktorů způsobila dočasnou stagnaci trhu – hypotéky zdražily, počet nových úvěrů klesl a ceny nemovitostí dále rostly.
Ekonomická situace se postupně začala uklidňovat a trh se ustálil. Ceny energií a paliv dokonce v poslední době šly dolů. Zlevnila elektřina, plyn, benzín i nafta. Přirozeně tak sílí očekávání, že by se podobného vývoje mohly dočkat i úrokové sazby hypoték. Jaká byla průměrná úroková sazba v loňském roce a co od hypotečního trhu očekávají experti v roce 2026?
Zajímá vás, jak uplatnit úroky z hypotéky a získat daňový odpočet?
Rekordní rok 2025
Po období útlumu se hypoteční trh v roce 2025 zřetelně nadechl a poptávka domácností po úvěrech překvapila i řadu odborníků. Banky a stavební spořitelny poskytly hypoteční úvěry v celkovém objemu 406 miliard korun, což představuje meziroční nárůst téměř o polovinu a zároveň druhý nejvyšší objem za více než 30letou historii hypotečního trhu v Česku. V absolutních číslech tak jde o jasný důkaz návratu poptávky po předchozích letech stagnace.
Růst trhu přitom nebyl způsoben výrazně vyšším počtem uzavřených hypoték, ale především jejich průměrnou výší, která se dnes pohybuje okolo 4,3 milionu korun. Samotné nové úvěry, tedy bez započtení refinancování, dosáhly v roce 2025 objemu 321 miliard korun, což znamenalo meziroční nárůst o více než 40 procent a druhý nejsilnější rok i z tohoto pohledu.
Průměrné úrokové sazby hypoték se po celý rok držely zhruba kolem 4,5 % ročně a jejich pokles byl spíše kosmetický. Přesto se ukázalo, že řada domácností už další rozhodování o koupi nechtěla odkládat, a to zejména kvůli rychlému růstu cen nemovitostí. Byty v roce 2025 meziročně zdražily téměř o 15 % a rodinné domy o více než 9 %. Hlavním důvodem tohoto vývoje zůstává dlouhodobě nedostatečná nabídka nemovitostí při trvale vysoké poptávce. Typickým příkladem jsou novostavby v Praze a Brně, kde nabídka dlouhodobě nestačí zájmu kupujících a situaci v dohledné době bohužel nezlepší ani historicky nízký počet povolených staveb.
Jak to bude s hypotékami v roce 2026
Rok 2026 podle odborníků nepřinese na hypotečním trhu zásadní zlom. Po mírném zlevňování z předchozích měsíců se vývoj sazeb hypoték na konci roku 2025 zastavil a banky své ceny spíše drží, u některých lze očekávat i mírné zdražení. Guvernér ČNB Aleš Michl zároveň upozornil, že základní úroková sazba zůstane vyšší delší dobu a nelze vyloučit ani její další zvýšení, mimo jiné kvůli rostoucímu státnímu deficitu.
Ani případný mírný růst sazeb by však podle expertů neměl výrazně snížit zájem o nové hypotéky, protože poptávka po vlastním bydlení zůstává silná. Prakticky jistý je také další růst cen nemovitostí, a proto se vyčkávání na výrazně výhodnější podmínky nemusí vyplatit. Odborníci letos očekávají přibližně 13% meziroční růst objemu hypoték na zhruba 432 miliard korun, což potvrzuje pokračující aktivitu trhu.
Končí vám letos fixace hypotéky?
V letech 2026 a 2027 čeká hypoteční trh výrazná vlna úvěrů s končící dobou fixace úrokové sazby. Týkat se bude především hypoték sjednaných v roce 2021 za mimořádně nízkých „covidových“ sazeb, ale také úvěrů z let 2023 a 2024, kdy byly naopak úroky výrazně vyšší než dnes a tak si lidé vybírali kratší fixace. Pro řadu domácností to bude znamenat skokovou změnu podmínek při refixaci, ve většině případů směrem k horším splátkám. Výjimkou mohou být klienti, kteří si brali hypotéku v době vrcholu sazeb a s novou fixací si naopak mohou mírně polepšit. Specifickou skupinu pak tvoří domácnosti s dlouhou, například 10letou fixací, kterým bude sazba končit právě v roce 2026. Takové domácnosti doposud platí klidně 2% úrok, měsíční splátky se tak mohou klidně i zdvojnásobit.
Současná praxe ukazuje, že drtivá většina nových hypoték se dnes sjednává s 3letou fixací, kterou klienti vnímají jako rozumný kompromis mezi jistotou a flexibilitou. Doporučujeme začít řešit novou fixaci s dostatečným předstihem. Pomoci může například využití hypoteční kalkulačky, díky které si lze spočítat, jak by vycházela stávající zůstatková hypotéka při přecenění na aktuální hodnotu nemovitosti u různých bank. Nechat rozhodnutí na poslední chvíli se nemusí vyplatit, protože nabídka vlastní banky často nebývá tou nejvýhodnější.