Daňový odpočet za rok 2025: Jak uplatnit úroky z hypotéky a získat slevu na dani?

Kdo má nárok na uplatnění úroků z hypotéky?

V první řadě samozřejmě ten, kdo platí hypotéku. Je ale třeba splnit ještě další podmínky. Některé se týkají přímo osoby plátce, další se pak vztahují k nemovitosti financované hypotečním úvěrem.

Odpočet daně může uplatnit jak zaměstnanec, tak i živnostník, který na dani z příjmu zaplatil vyšší částku, než jaká je sleva na poplatníka (za rok 2025 je to 30.840 Kč). Pokud má někdo nižší příjmy a daň tedy nepřesahuje slevu, pak odpočet žádnou daňovou úsporu nepřinese.

Odpočet může uplatnit vždy jen přímý účastník úvěrové smlouvy, tedy dlužník nebo spoludlužník. Pokud mají hypotéku napůl manželé nebo partneři, na způsobu odpočtu se mohou domluvit. Odpočet buď v plné výši uplatní jeden ze žadatelů, nebo si každý odečte část.

Účastník úvěrové smlouvy musí být zároveň majitelem nebo spolumajitelem financované nemovitosti.

Nemovitost slouží k řešení bytové potřeby a trvalému bydlení účastníka hypoteční smlouvy nebo jeho blízkých příbuzných (nejčastěji se pracuje s přímou příbuzenskou linií, která zahrnuje prarodiče, rodiče, děti a v některých případech i sourozence). To jste povinni prokázat, a to například trvalým bydlištěm uvedeným v průkazu totožnosti, smlouvou na energie nebo jiným způsobem.

Hypotéka musí být čerpána za některým z následujících účelů:

Odpočet nelze uplatnit v případě nákupu investičních bytů, kancelářských a jiných podnikatelských prostor nebo rekreačních objektů užívaných jen nárazově.

Pokud financujete výstavbu rodinného domu hypotékou, můžete odpočet úroků uplatnit až po kolaudaci nebo po zahájení užívání stavby. Vzhledem k tomu, že se pravidla a procesy kolem výstavby průběžně mění, doporučujeme sledovat aktuální přehled změn stavebního zákona, který shrnuje i praktické dopady pro stavebníky – podrobnosti najdete na Pineca.cz.

Nově mohou odečítat i majitelé družstevních bytů

Letošní rok přinesl jednu novinku, která se týká družstevního bydlení. Nově bude možné odečíst si z daní částku odpovídající úrokům, které připadají na podíl poplatníka v bytovém družstvu. Může jít o úroky z úvěru bytového družstva ze stavebního spoření, hypotečního úvěru nebo úvěru poskytnutého bankou či stavební spořitelnou, které poplatník zaplatil ve zdaňovacím období. I tady ovšem musí jít o nemovitost sloužící k řešení bytové potřeby a je třeba splnit i další zmiňované podmínky. Novinka platí teprve od ledna 2026, poprvé ji tak bude možné uplatnit až v daňovém přiznání za letošní rok, které budeme podívat v roce 2027.

Kolik si můžete odečíst?

Od základu daně si můžete odečíst výši zaplacených úroků (nikoli tedy celou splátku hypotéky, pozor na to). Slevu se proto vyplatí řešit už od prvních let splácení, kdy jsou částky zaplacené na úrocích obecně nejvyšší. V praxi to funguje tak, že od daňového základu si odečtete reálně zaplacené úroky, a to až do maximální státem stanovené výše. U hypoték sjednaných do 31. prosince 2020 je to maximálně 300.000 Kč, u hypoték vyřízených po tomto datu se maximální možný odpočet snižuje na polovinu, tedy na 150.000 Kč.

Pokud jste hypotéku začali čerpat v průběhu roku, maximální roční odpočet se poměrně snižuje. Dělí se přirozeně dvanácti, takže v případě maximálního ročního odpočtu 150.000 Kč si za každý měsíc, ve kterém byl úvěr splácen, můžete odečíst 12.500 Kč.

Výslednou částku odečítáte od základu daně, ze kterého se následně vypočítává 15% daň z příjmu. To znamená, že reálně ušetříte 15 % ze zaplacených úroků, tedy u starších hypoték až 45.000 Kč, u těch s datem po 1. lednu 2021 pak maximálně 22.500 Kč.

Výpočet vrácení daně z hypotéky

Přesnou částku, kterou můžete na dani ušetřit, zjistíte poměrně jednoduše. Stačí vědět, kolik jste během předchozího roku zaplatili na úrocích. Najdete to ve svém internetovém bankovnictví či klientské zóně, případně pak na potvrzení o zaplacených úrocích, které vám vždy v lednu pošle banka nebo stavební spořitelna. Pokud uvedená částka převyšuje maximální hodnoty z tabulky, pak ušetříte 45.000 Kč nebo 22.500 Kč (podle data sjednání úvěru). Pokud jste na úrocích zaplatili méně než jsou stanovená maxima, daňová úspora bude 15 % z této částky.

Řekněme, že jste v loňském roce zaplatili na splátkách hypotéky celkem 300.000 Kč, z toho 129.000 Kč byly úroky. Výpočet daňové úspory tak bude vypadat následovně:

Na dani z příjmu tedy ušetříte 19.350 Kč. Samozřejmě platí, že úspora je vždy jen do výše zaplacené daně, pokud byste tedy na dani měli zaplatit jen 18 000 Kč, pak neušetříte 19 350, ale právě jen 18 000 Kč.

Co je třeba doložit pro uplatnění slevy?

Pokud možnost snížení základu daně využíváte úplně poprvé, budete potřebovat výpis z katastru, aby bylo zřejmé, že jste majiteli nemovitosti, a také kopii hypoteční smlouvy. Tyto dokumenty stačí doložit jen v prvním roce.

Každoročně pak potřebujete už jen potvrzení o zaplacených úrocích. Vystaví vám ho banka, u které máte hypotéku sjednanou. Banky toto potvrzení obvykle vystavují automaticky vždy na začátku roku. Dorazit vám může buď poštou, dnes už ale častěji e-mailem nebo online do klientského účtu. Kdyby vám snad nepřišlo automaticky, kontaktujte svou banku s žádostí o vystavení. Originál je třeba připojit jako přílohu k daňovému přiznání, pro vlastní evidenci vám bude stačit kopie.

Zdá se vám to příliš složité? Uplatnění úroků z hypotéky stejně jako celé zpracování daňového přiznání můžete svěřit specialistům. Externí firma nebo daňový poradce vám zajistí správné zpracování a vy si tak ušetříte čas i nervy.