Koupě nemovitosti: Jak získat hypotéku bez úspor

Základní podmínky pro získání hypotéky

V ČR musí žadatel o hypotéku splnit následující podmínky:

Před pár lety ČNB zrušila možnost poskytovat hypotéku v plné výši ceny pořizované nemovitosti, protože šlo o příliš riskantní krok pro obě strany. Byla stanovena hodnota LTV, která udává, jak velkou část z hodnoty nemovitosti vám může banka půjčit.

Banky nyní běžně poskytují hypoteční úvěry do výše 80 % LTV. Výjimku dostávají žadatelé mladší 36 let, kteří dosáhnou na úvěr ve výši 90 % LTV. Tedy v překladu to znamená, že člověk, aby si mohl vzít hypotéku, musí si nejdříve naspořit 20% ceny nemovitosti, kterou si chce kupovat, mladší lidé pak 10%. Pro příklad rodinného domu za 8.000.000 Kč musíte mít naspořeno minimálně 800.000 Kč, pokud spadáte do kategorie “mladší žadatel” a nebo dokonce 1.600.000 Kč, pokud je vám více jak 36 let.

Samozřejmě platí, že čím vyšší částku budete mít předem našetřenou, tím lépe. Nižší úvěr znamená nižší riziko pro banku a pro vás pak nižší zadluženost, nižší úrokovou sazbu a nižší měsíční splátky, které představují menší zásah do rodinného rozpočtu.

Co dalšího banku zajímá

Banka se bude detailně zajímat, zda a jak jste schopni hypotéku splácet. Především hraje roli, jaké máte příjmy a výdaje. Posuzuje se, zda pro vás splácení hypotéky nebude příliš velkým břemenem a riskem, který by vás přivedl do finančních problémů. A čím vyšší LTV po bance chcete, tím více si budou dávat pozor.

Banky se obvykle řídí těmito dvěma základními pravidly:

Doplníme, že dříve byla tato pravidla závazná, ale jejich povinné zohlednění bylo zrušeno v roce 2024. Banky je ale stále berou v potaz a tak se může stát, že právě kvůli nim o šanci na hypotéku přijdete.

Je-li žadatelů více (typicky manželský pár), sčítají se příjmy i výdaje žadatelů dohromady. Je dobré důkladně zvážit, zda se vyplatí žádat samostatně či ve dvojici. Obě varianty mají své výhody i nevýhody, se kterými se musíte seznámit dříve, než o hypotéku požádáte.

Příjmy jsou tvořeny nejčastěji příjmem ze zaměstnání či podnikání, ale spadá sem i příjem z pronájmu, rodičovský příspěvek, výživné na děti či invalidní důchod. Naopak výdaje představují měsíční závazky, které představují životní minimum žadatele a vyživovaných osob, dále splátky spotřebitelských a jiných úvěrů nebo kreditních karet.

Jak dosáhnout na hypotéku bez vlastních úspor

Řekli jsme si, že banka vám hypotéku ve výši 100 % hodnoty nemovitosti zkrátka nedá. Existují ale 3 způsoby, jak na ni dosáhnout i přesto, že nemáte dostatečně našetřeno. Pojďme si je probrat i se všemi jejich mínusy a plusy.

1. Ručení další nemovitostí

Častým způsobem, jak úspěšně dosáhnout na hypotéku i bez dostatečných úspor, je ručení další nemovitostí. Může se jednat o vaši nemovitost nebo třeba o nemovitost vašich rodičů. Nevýhodou je přirozeně určité riziko ztráty nemovitosti v případě nesplácení úvěru. Dobrou zprávou je, že druhou nemovitost můžete ze zástavy vyvázat relativně brzy - v okamžiku, kdy vám do splacení úvěru zbývá 80 % (nebo 90 %, jste-li mladým žadatelem do 36 let). Výhodou tohoto postupu je výhodnější úroková sazba a také vyšší úvěr.

2. Financování hypotéky úvěrem

Co napadne většinu z nás v případě, že na něco nemáme? Půjčit si. V tomto případě to ale není tak jednoduché. Proč? Důvodem jsou ukazatele DTI a DSTI, které posuzují vaši schopnost splácet úvěr. Překročí-li vaše dluhy doporučenou hranici, stává se z vás rizikový žadatel, před kterým se má banka na pozoru. Vše ale záleží na kontextu: pokud jsou vaše příjmy tak velké, že se i s další půjčkou do doporučených hodnot DTI a DSTI vejdete, můžete uspět. Pokud žádáte o hypotéku samostatně, může si půjčku na složení základu hypotéky vzít váš partner. V tom případě se vaše příjmy a výdaje posuzují odděleně.

3. Půjčka od rodiny

Asi nejelegantnější a nejméně rizikové řešení. Výhodou je, že taková půjčka se nepromítne do vašich výdajů a neohrozí vaši schopnost splácet hypotéku. Také bývá spojena s velmi mírnou či žádnou úrokovou sazbou. Nevýhodou či rizikem mohou být rodinné spory - proto doporučujeme sepsat na půjčku smlouvu, aby měli vaši příbuzní jistotu, že se jim finance vrátí. Můžete také nabídnout splatit půjčku i s obvyklou úrokovou sazbou či dorovnáním inflace.

Získání hypotéky bez úspor není v ČR jednoduché, ale není ani nemožné. Ceny nemovitostí a aktuální úrokové sazby hypoték hrají zásadní roli při plánování financování bydlení. Banky posuzují nejen vaši schopnost splácet, ale také požadují podíl vlastních úspor, případně ručení další nemovitostí. Ať už plánujete koupit byt, dům nebo se zajímáte o veřejné dražby nemovitostí, správná příprava a informovanost vám může ušetřit nejen peníze, ale i starosti při prodeji nemovitostí či dražbách nemovitostí.