Hypotéka a rozpad manželství aneb jak na majetkové vyrovnání po rozvodu?

Člověk míní, život mění. Někdy toto přísloví platí do posledního písmene a i nad zdánlivě šťastným manželstvím se mohou začít stahovat mračna. Ačkoli počet rozvodů v posledních letech mírně klesá, pořád se rozvodovost v Česku pohybuje kolem 40 %. Mnoho manželství tak končí soudním řízením, v rámci kterého se rozhoduje mimo jiné o majetkovém uspořádání. A protože lidé pořád preferují bydlení ve vlastním, řeší se při rozvodu také hypotéky a společně vlastněné nemovitosti.

Společné jmění manželů a hypotéka – kdy je součástí?

Hypotéka může, ale nemusí být součástí společného jmění manželů (SJM). Záleží na tom, kdy došlo k jejímu čerpání, případně jak byl tento krok smluvně ošetřen. Právě úprava vztahů pak hraje velmi důležitou roli při vypořádání majetku v případě rozvodu.

1. Hypotéka, kterou čerpal ještě před svatbou jen jeden z manželů

Taková hypotéka do SJM ani po svatbě nepatří, vlastníkem nemovitosti a také hypotečním dlužníkem je v tomto případě jen jeden z manželů. Druhý z manželů se ke smlouvám může přidat jako spoludlužník a spoluvlastník, nicméně ani potom nebude hypotéka součástí SJM, protože byla sjednaná ještě před svatbou.

2. Hypotéka, kterou čerpali ještě před svatbou oba partneři společně

Společnou hypotéku mohou čerpat i nesezdané páry. Ani v tomto případě se po svatbě nestává součástí SJM, vlastnická práva k nemovitosti se řeší podílovým spoluvlastnictví zapsaným v katastru nemovitostí. Vůbec přitom není nutné, aby každý z partnerů vlastnil přesně polovinu.

3. Hypotéka, kterou čerpali manželé po svatbě

Pokud si nemovitost pořídili manželé až po svatbě a nedošlo k žádné úpravě vztahů, nemovitost a spolu s ní i hypotéka jsou součástí společného jmění manželů (SJM). Majetek se tady vždy dělí rovným dílem.

4. Zúžení společného jmění manželů aneb hypotéka, kterou po svatbě čerpá jen jeden

Jestliže chce po svatbě čerpat hypotéku a kupovat nemovitost jen jeden z manželů, je nutné společné jmění zúžit notářským zápisem. Tento zápis se pak předkládá k bance, která po ověření bonity a splnění dalších podmínek umožní čerpat hypotéku jen jednomu z manželů.

Klíčová je domluva

Pokud je nemovitost a hypotéka psaná jen na jednoho z manželů, z hlediska právních vztahů je taková situace nejjednodušší a nejpřehlednější, protože rozvodem se nic nemění. V opačném případě, tedy když jsou hypotéka a nemovitost součástí SJM, případně jsou psané na oba partnery, už se bude řešit klasické vyrovnání majetku.

Jakkoli emocionální rozchody bývají, vyplatí se zachovat chladnou hlavu a jednat racionálně. Cílem je, aby došlo k domluvě, která rozvod urychlí. Platí to pro celou řadu věcí, které je nutné v rámci rozvodu vyřešit – a právě vyrovnání případné hypotéky a společného bydlení je jednou z nich. Možností se tu nabízí hned několik. Nejčastěji se v praxi objevuje vyplacení jednoho z partnerů, případně pak prodej společné nemovitosti a rozdělení prostředků. Možná je samozřejmě i jiná domluva, kdy například jeden z manželů přenechá nemovitost druhému, který ji bude sdílet spolu s dětmi, nemovitost převedou na už dospělé děti nebo ji dál společné splácejí a čekají, až bude možné předat ji dětem.

Vyplacení manžela po rozvodu a převzetí hypotéky

Tato situace nastává tehdy, když si chce jeden z manželů nemovitost ponechat a má dostatek prostředků, aby mohl hypotéku dál splácet a současně vyplatit druhého z manželů. Důležité je, abyste se dohodli na hodnotě vlastněného podílu, od které se pak odečte poměrná část zbývajícího dluhu. V případě SJM se vždy pracuje s čistou polovinou a nezáleží například ani na tom, že jeden z manželů investoval víc do rekonstrukce nebo hypotéku dosud výhradně splácel.

Jestliže není možné najít shodu ohledně hodnoty podílu, pak je nejlepším řešením přizvat nestranného odhadce, který s nastavením hodnoty pomůže. Podíl je pak možné vyplatit z vlastních zdrojů, případně lze navýšit hypotéku nebo ji refinancovat u jiné banky. V každém případě je třeba splnit podmínky banky pro čerpání úvěru a prokázat dostatečné příjmy. V opačném případě se ještě nabízí možnost přizvat k úvěru jiného žadatele, například nového partnera či partnerku, případně rodiče nebo jiné příbuzné.

U hypotéky vždy platí, že konečné slovo má banka. Soudní rozhodnutí ani dohoda manželů nejsou pro banku rozhodující, protože v konečném důsledku záleží na tom, jestli jsou splněny podmínky úvěru, bonita žadatele a další náležitosti. Proto nikdy nedělejte mrtvého brouka a vzniklou situaci řešte s bankou co možná nejdříve.

Prodej nemovitosti a rozdělení prostředků

Pokud ani jedna z výše uvedených možností nepřichází v úvahu a současně nedošlo k jiné domluvě, řešením může být prodej nemovitosti. V takovém případě se buď nemovitost prodá i s hypotékou a úvěr se převede na nového majitele (to ale neumí všechny banky), nebo se z kupní ceny uhradí zbývající jistina hypotéky. Pokud je kupní cena vyšší než zbývající jistina, rozdíl si manželé rozdělí podle svých spoluvlastnických podílů.

Pokud se rozhodnete pro druhou variantu, tedy pro splacení stávajícího úvěru, je třeba počítat s poplatky za předčasné splacení. Vyhnout se jim můžete tehdy, když počkáte na konec fixace. Pokud se vás netýká osvobození, pak budete muset zaplatit i daň z prodeje nemovitosti, která se vypočítává z rozdílu mezi původní pořizovací a prodejní cenou. To znamená, že ji platíte jen tehdy, když jste nemovitost prodali za víc peněz, než jste ji kupovali. Jedná se totiž o klasickou daň z příjmu, která má dvě sazby. Pokud váš celkový zisk za kalendářní rok nepřesáhne 36násobek průměrné české mzdy, zaplatíte 15 %. V případě vyšších částek už se pracuje s 23% daní. Opět ale platí, že s vaším záměrem musí souhlasit banka a potřebujete od ní získat potřebná potvrzení (například že po splacení úvěru zruší své zástavní právo na nemovitost).

Hlavně nezapomínejte na to, že dokud nedojde k definitivnímu vypořádání hypotéky, doplacení jistiny nebo vyvázání jednoho z manželů, jsou za pravidelné splátky odpovědní oba partneři. Ať už je dohoda jakákoli, vždy je proto nutné kontrolovat, jestli někde nevznikla prodleva nebo rovnou další dluh. Ten by mohl způsobit nejen zhoršení kreditního skóre obou manželů, ale v závažnějších případech by dokonce vedl až k uplatnění zástavního práva ze strany banky a zabavení nemovitosti. Naopak pokud řádně splácíte a vzniklou situaci včas a aktivně řešíte přímo s bankou, můžete dosáhnout individuální domluvy v podobě snížených splátek nebo dalších výhod.