František Nájemník | 5. 8. 2020

Novinka ČNB otevírá mladým rodinám cestu k vlastnímu bydlení

Tisícovkám mladých se otevřela cesta k hypotékám. Samozřejmě pokud nepřišli o práci díky koronaviru.

Za normálních okolností by to byla velká zpráva. Ale v apokalypticko-koronavirové náladě mezi opatřeními ohledně (ne)nošení roušek či slibovanými stamiliardami státní pomoci docela zapadla. Přesto má dvojice rozhodnutí České národní banky (ČNB) o uvolňování pravidel pro hypotéky potenciál přiblížit vlastní bydlení početné skupině lidí, kterým bylo v posledních letech systémově odpíráno.

Bankéři nám v roce 2015 stopli hypotéky

O co přesně jde? V uplynulých letech se trh s byty přehříval, v Praze zdražilo bydlení od roku 2015 o vyšší desítky procent a ani poměrně slušně vydělávající lidé si ho už nemohli dovolit. Centrální bankéři tvrdili, že cena bytů je nadhodnocená o minimálně 15 procent a hrozí, že realitní bublina zasáhne bankovní trh.

Zavedly se tři bankovní přikázání

Proto postupně nasadili tři kritéria – LTV, DSTI a DTI –, která „doporučují“ bankám, komu půjčit na bydlení a komu už ne. Stručně řečeno podle toho, kolik má daný zájemce našetřeno, jak drahou nemovitost si chce koupit a jaké má příjmy. Jednotlivá opatření jsou podrobněji vysvětlena na konci článku.

A bublina už se nenafukovala

Tato pravidla měla na trh výrazný dopad: Jak ukazuje bankovní statistika, po jejich zavedení se prodávalo o tisíce hypoték měsíčně méně. Jinými slovy: vznikla tu poměrně velká skupina lidí, kteří už na hypotéku nedosáhli.

Březen: průměrná rodina už na hypotéku nemá

Máte našetřený milion?

Ukažme si to na příkladu, nejprve u situace, která platila letos v březnu. Průměrný 75metrový byt v krajském městě stál v letošním prvním čtvrtletí podle portálu CenováMapa.org 4,905 milionu korun (65 400 Kč za m2). Aby mohla domácnost, typicky u těchto bytů mladá rodina, dosáhnout na hypotéku, musela mít jako podmínku číslo jedna připravenou pětinu kupní ceny v hotovosti. To v tomto případě znamená 981 tisíc korun.

A vyděláváte 40k měsíčně?

Překročí-li tuto vstupní podmínku, následuje test příjmů. Kdyby si rodina chtěla na zbytek půjčit pětadvacetiletou hypotéku na průměrný březnový úrok 2,44 %, znamenalo by to měsíční splátku 17 485 korun. Aby dluh nečinil více než podmíněných 45 % měsíčního příjmu, museli členové domácnosti vydělávat měsíčně 38 856 korun čistého. Pokud rodina splácí nějakou další půjčku, kreditku, kontokorent nebo třeba leasing na auto, dejme tomu ve výši dvou tisíc korun, započítává se to do rovnice a nutný příjem rodiny se tak zvyšuje na 43 300 čistého měsíčně.

Co když žena půjde na mateřskou nebo někdo onemocní?

V březnu byla průměrná čistá měsíční mzda v Česku 26 824 korun (hrubá 34 077 Kč). To znamená, že vzít si hypotéku na běžný byt si v krajském městě rodina, kde mají dva členové průměrný plat, mohla. Splnila kritéria regulátora. Pokud je ale už jeden z partnerů na dvouleté rodičovské dovolené a pobírá 12,5 tisíce měsíčně, zvládne to rodina jen s odřenýma ušima. A nebo skončí pod čarou. Pokud taková rodina splácí relativně malou jinou půjčku, na hypotéku už by podle donedávna platných pravidel nedosáhla.

V Praze je to ještě těžší

To byl ale celorepublikový průměr. Bytová krize ale nejvíc zasáhla rodiny ve velkých městech, a tak stručně přidejme pražský příklad. Průměrný byt v novostavbě v hlavním městě začátkem roku podle statistik firem Trigema, Skanska a Central Group stál 106 392 korun za metr, pokud bychom chtěli opět 75metrový byt, stál by 7,98 milionu korun. Připomínáme, že se nebavíme o žádném luxusu, ale o spíše levnější novostavbě v některé z okrajových částí Prahy. Zájemci o hypotéku na takový byt si musí připravit 1,6 milionu v hotovosti, a aby si na zbytek mohli půjčit (25letá hypotéka se splátkou 27 999 Kč), musí mít rodina čistý měsíční příjem alespoň 62 220. To je těsně pod dvojnásobkem průměrného pražského příjmu. Sestava “průměrně vydělávající partner + partner na rodičovské” mohla na hypotéku podle pravidel ČNB rovnou zapomenout.

Budou města stále plnější, jako toto sídliště v městské čtvrti Quarry Bay v Hongkongu, a vaše hypoteční investice v Praze se proklatě vyplatí? Nebo se projeví pokoronavirový trend úprku lidí z civilizace? Zatím nikdo jistě neví. Foto: Shutterstock

Červenec 2020: je od teď hypotéka dostupnější?

A teď se přenesme do doby po červnu 2020. Kvůli dopadům krize na trh centrální bankéři nadvakrát výrazně uvolnili pravidla. Ze tří výše zmíněných podmínek zbyla v platnosti jediná – LTV. A i ta je zmírněná. K hypotéce nyní stačí jen 10 % hodnoty nemovitosti z vlastních prostředků.

Stačí vám jen půl mega

Dva výše popsané příklady, tedy průměrný republikový a pražský, se z několika hutných odstavců scvrknou na jednoduché sdělení. Kdo chce hypotéku na průměrný byt v krajském městě, potřebuje 490 tisíc korun v hotovosti. Kdo chce průměrný byt v pražské novostavbě, ten musí mít 798 tisíc. Jinak žádné další oficiální podmínky ze strany regulátora nejsou. Samozřejmě to není v praxi tak prosté: vaše hypoteční banka bude i nadále zkoumat vaše příjmy kvůli interním propočtům, a pokud se jí budou zdát nízké, hypotéku v požadované výši nedostanete. Zároveň je také potřeba myslet na to, že podmínky ČNB nebyly zavedeny pro nic za nic a že posílat měsíčně většinu svých příjmů na hypotéku asi není pro vaše finanční zdraví prospěšné. A samozřejmě: pokud jste kvůli koronavirové krizi přišli o příjem nebo o jeho podstatnou část, ani toto uvolnění regulí vám k hypotéce nepomůže. Samotné podmínky, které po svém zavedení upíraly hypotéku tisícovkám žadatelů, jsou ale pryč.

LTV a DTI. Co znamenají tyhle zkratky?

LTV = loan to value. Jde o předepsaný maximální poměr hypotečního úvěru k hodnotě kupované nemovitosti. Před koronavirovou krizí činila tato hodnota 80 %. To znamenalo, že banka mohla žadateli půjčit maximálně částku rovnající se 80 % ceny, 20 % musel mít žadatel z vlastních zdrojů. Tento ukazatel je stále platný, momentálně ale v mírnější hodnotě 90 %.

DSTI = debt service to income. Určuje maximální poměr výše měsíčních splátek k čistému měsíčnímu příjmu žadatele/žadatelů. Před červnovým zrušením činil 45 %, což znamenalo, že součet splátky hypoték a dalších splátek půjček, úvěrů, kreditek, kontokorentů či leasingů nesměl překročit 45 procent čistých příjmů sestávajících ze mzdy, příjmů z podnikání, podpory v mateřství, rodičovského příspěvku nebo alimentů.

DTI = debt to income. Poměr půjčené částky ke mzdě. Před koronavirovou krizí platilo, že žadatel si nesmí půjčit vyšší částku, než je osminásobek jeho roční čisté mzdy. Nyní už na tento ukazatel banky nemusí podle doporučení ČNB brát zřetel.

O nás: Kalkulátor.cz je srovnávač elektřiny, plynu, brzy i pojištění a mnohem víc. Je to první projekt podobného typu v ČR, který je opravdu fér. Chceme s ním energošmejdy konečně zatlačit do kouta. Na Kalkulátoru všechny výpočty fungují okamžitě, celé a bez ukecávání do telefonu.

Můžete tak teď na energiích ušetřit tisíce korun ročně. Naše výpočty zahrnují všechny aktuálně dostupné tarify na trhu a u vybraných dodavatelů energií jsme schopni zajistit plynulý přechod bez jakékoli vaší námahy. Neplatíte nic navíc, k ničemu se u nás nezavazujete, peníze na náš provoz získáváme jinak. Smlouvu máte přímo s dodavatelem jakého si vyberete. Spočítejte si svou slevu ihned v našem kalkulátoru energií.