František Nájemník | 6. 10. 2020

Daň z nabytí nemovitosti končí. Většině to ušetří statisíce, někomu o tisíce ročně přitíží

Kupujete byt? A mohli bychom ho vidět?

Koncem září podepsal prezident zákon rušící daň z nabytí nemovitosti. Dotáhl tak do konce dlouhou a poněkud drhnoucí snahu politiků tuto nepopulární, leč státní pokladně pomáhající daň zrušit. Došlo k tomu nakonec až vlivem koronavirové krize, což má také vliv na účinnost nařízení, které platí i zpětně. Kromě samotného zrušení daně ale schválený návrh hýbe i s celým doprovodným systémem. A ve dvou případech určité skupině lidí prodávajících či kupujících nemovitost naopak přitíží.

Při koupi bytu ušetříte statisíce

Od roku 2013 byl prodej „secondhandové“ nemovitosti v Česku zatížen čtyřprocentní daní z nabytí nemovitosti. Bylo jedno, zda se jedná o byt, ve kterém žijete, o chalupu, nebo třeba o pozemek. Nešlo přitom zdaleka o drobné. Uvážíme-li, že průměrný 75metrový byt stojí aktuálně v Česku 5,025 milionu korun (67 000 korun za m2), dělá daň z nabytí nemovitosti z tohoto bytu 201 000 korun. Do listopadu roku 2016 tuto daň platil prodávající z peněz, které obdržel od kupujícího. To se ale změnilo a v posledních třech letech platil daň kupující. Docházelo tak k poměrně paradoxní a v praxi dost složité situaci, kdy si člověk zpravidla půjčil několik milionů na hypotéku a ty zaplatil předchozímu majiteli bytu. Následně z těchto peněz (které už nemá a vlastně ani fyzicky neměl) musí zaplatit další statisíce na dani. Takže tyto peníze zas musí někde sehnat, například si opět půjčit. Tohle teď konečně padá, což je dobrá zpráva pro všechny, kteří si budou byt, dům či pozemek pořizovat. Netýká se to novostaveb – ať už bytů, či rodinných domů –, které nebyly ani dosud touto daní zatížené, ale vztahovala se na ně povinnost platit DPH.

Pro koho ta daň platí a už nemusí platit?

Byť byla úprava finálně schválena (podepsána prezidentem) koncem září, vztahuje se tato příjemná novinka zpětně na všechny, kteří si nemovitost kupovali už v prosinci 2019 a jejich původní termín pro zaplacení daně z nabytí nemovitosti byl do konce března roku 2020. Pokud jste si koupili byt loni v prosinci či v následujících měsících a daň už zaplatili, finanční úřad vám peníze vrátí. Historicky tak měli smůlu ti, kteří si pořizovali byt, dům nebo pozemek v poměrně krátkém období mezi listopadem 2016 a prosincem 2019. To totiž právě platilo, že čtyřprocentní daň platí kupující. Zároveň ale přináší úprava dvě omezení, která se mohou negativně dotknout lidí s vyššími úvěry nebo těch, kteří si nepořizují nemovitost na své vlastní bydlení. Tyto změny budou platit od začátku příštího roku.

Z drahé hypotéky vám stát vrátí méně

Původně se totiž zamýšlelo státu vykompenzovat zrušení daně z nabytí nemovitosti tím, že se zároveň zruší úrok z hypotéky (a stavebního spoření) coby tzv. odečitatelná položka. Jinými slovy, že už nebude možné si jednou ročně při podávání daňového přiznání odečíst řádově jednotky až desítky tisíc korun z daní.

Co teď bude ale naopak dražší

Pro lepší vysvětlení připomeňme, jak to funguje aktuálně, před uzákoněnou změnou. Před koncem března vám každoročně banka pošle potvrzení o zaplacených úrocích v předchozím roce. To připojíte k daňovému přiznání a u dubnové výplaty najdete 15 % částky zaplacené na úrocích zpátky. Podmínkou je, že je to byt či dům, ve kterém bydlíte. Nikoli nemovitost na pronájem nebo chata. Výše úroků záleží samozřejmě na tom, jak vysoký máte úvěr a na jak dlouho. Ale i na tom, v jaké fázi splácení se nacházíte. Úplně na začátku tvoří úrok zpravidla většinu splátky. Už od druhé splátky se ale poměr mezi úrokem a úmorem (splácením samotné zapůjčené jistiny) postupně po desetikorunách překlápí ve prospěch vlastního splácení. Nejcitlivější na výši zaplacených úroků je tak přibližně první třetina splácení.

Do teď jste ušetřili třeba 6000 korun ročně

Například člověk, který si vzal letos pětimilionovou hypotéku na dvacet let s průměrnou sazbou 2,11 %, má nárok na odpočet ve výši 15 775 korun (15 % z celkem za rok zaplacených 105 tisíc korun na úrocích). Pokud vám stačilo půjčit si na vlastní bydlení jen dva miliony, stát vám takto za celou dobu vrátí 6309 korun. To jsou peníze, které hypotékou obtěžkaný člověk dostane od státu zpět na účet. V reálu to teď funguje tak, že přinesete jako zaměstnanec papír účetní do práce a na jeho základě vám v dubnové výplatě přijde v čistém navíc 6 309 korun (respektive 15 775 Kč v prvním případě). Zjednodušeně řečeno záleží na tom, kolik jste zaplatili za ten rok bance na úrocích (to je platba, která se dá odečíst z daní, tedy 15 % z ní vám stát vrací). Ale není to nějak obecně jednoduché stanovit, protože se ta suma (zaplacené úroky bance) mění každý měsíc u každé konkrétní hypotéky (o desetikoruny směrem dolů). Proto uvádíme ty příklady. No a tohle celé se mělo původně se změnou zákona rušit. Podle logiky: kupující ušetří statisíce na začátku, tak mu je stát nemusí postupně každoročně po menších částkách kompenzovat. Jenže tahle logika by poškodila i hypotékaře v nových bytech, kteří nic neušetřili, protože místo daně z nabytí nemovitosti zaplatili při koupi ještě vyšší DPH.

Nakonec je to kompromis

Nakonec se tak jen snížil strop na sumu ročně odčitatelných úroků. A to z 300 tisíc na 150 tisíc. I to má dopad, ale už na méně lidí a méně peněz. Ona hranice 150 tisíc přibližně představuje sumu úroků, kterou v prvních letech zaplatí člověk s 20–30letou hypotékou na 7,2 milionu korun. Což při cenách rodinných domů nebo pražských bytů (dle portálu CenováMapa.org momentálně nový 75metrový byt v hlavním městě stojí v průměru 8,67 milionu) nemusí být touha po luxusu, ale prostě pouhá snaha pořídit si bydlení pro rodinu. Na druhou stranu, jedná se o zastropování, ne o to, že by byla majitelům dražších hypoték možnost odečíst si úroku úplně odpírána. Příkladem může být člověk s vysokou, devítimilionovou hypotékou na třicet let. Podle stávajících pravidel se stropem 300 tisíc korun by si mohl ze svých ročně zaplacených úroků ve výši 189,5 tisíce odečíst plnou částku 28 500 korun. Po změně a zastropování na 150 000 korun by dostal zpět od státu už „jen“ 22,5 tisíce. Změna ho tak připraví o šest tisíc korun v hotovosti ročně. Toto omezení začne platit až pro ty, kdo si pořídí byt či dům po v roce 2021, respektive pro ty, kteří po Novém roce uzavřou hypoteční smlouvu.

Když rychle „otočíte“ chatu, zaplatíte 15% daň

Ještě jedno opatření se mění v neprospěch lidí vůči státu. Dosud byl prodej nemovitostí, které neslouží k vlastnímu bydlení – tedy chalup, investičních bytů a komerčních objektů – osvobozen od 15% daně z příjmu, pokud proběhl alespoň pět let od nabytí. Tato pojistka měla chránit ty, kteří prodávají „jednou za život“ chatu nebo byt, ale zdanit ty, kteří cíleně obchodují s nemovitostmi. Nyní se tzv. časový test prodlužuje z pěti let na deset. Pokud tedy prodáte byt, ve kterém nežijete, dříve než za deset let poté, co jste se stali jeho majiteli, musíte z prodejní ceny, kterou obdržíte, zaplatit daň z příjmu ve výši 15 procent. Vzhledem k tomu, že byty i chalupy v atraktivních lokalitách dnes stojí řádově miliony korun, znamená to i platbu daní v řádech stovek tisíc. Třeba za „otočení“ zmíněného průměrného českého bytu (cena 5,025 milionu korun) by se musela odvést daň ve výši 753 tisíc korun. U chalupy za dva miliony by to potom bylo 300 tisíc. I toto opatření začíná platit pro nemovitosti, které nabudete po 1. lednu 2021. Pokud nemovitost už máte nebo ji koupíte do letošního Silvestra, časový test (tedy období, po němž bude prodej osvobozen od příjmové daně) bude stále pětiletý.

O nás: Kalkulátor.cz je srovnávač elektřiny, plynu, brzy i pojištění a mnohem víc. Je to první projekt podobného typu v ČR, který je opravdu fér. Chceme s ním energošmejdy konečně zatlačit do kouta. Už nezažijete žádné otravné formuláře, kdy nenásledují výsledky, ale jen žádost o telefonní číslo, aby vás někdo mohl ukecat. Na Kalkulátoru vše funguje okamžitě a bez závazků a bez špinavých triků (viz náš článek o různých typech smluv).

Můžete teď ušetřit tisíce korun ročně. Naše výpočty zahrnují všechny aktuálně dostupné tarify na trhu a u vybraných dodavatelů energií jsme schopni zajistit plynulý přechod bez jakékoli vaší námahy. Neplatíte nic navíc, k ničemu se u nás nezavazujete, peníze na náš provoz získáváme jinak. Smlouvu máte přímo s dodavatelem. Spočítejte si svou slevu ihned v našem kalkulátoru energií.