Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Jakkoli komplikovaně to na první pohled vypadá, ve skutečnosti není prodej nemovitosti s hypotékou ani případný převod stávající hypotéky na nového majitele ničím neobvyklým. Trvá to maximálně o nějaký ten týden déle než běžný prodej, pokud jsou ale všichni na všem domluveni, některé banky to zvládnou vyřešit klidně do 14 dnů. A když se toho kupující nezalekne, může to pro něj být dokonce i výhodnější. Starší hypotéky totiž zpravidla nabízejí zajímavější úrokovou sazbu – a v některých případech se dá tato původní hypotéka přenést na kupujícího.

Jak postupovat při prodeji domu s hypotékou?

Hlavní slovo má v případě prodeje banka, která poskytla hypotéku, a má tak na nemovitost zástavní právo. V první řadě tedy potřebujete její souhlas s případným převodem hypotéky na nového majitele a také vyčíslení zbývající jistiny. To aby bylo jasno, kolik peněz ještě zbývá doplatit. Myslete na to, že banky mají na vyčíslení zůstatku zákonnou lhůtu 30 dnů, i když obvykle to stíhají rychleji. Vydané vyčíslení pak platí po dobu tří měsíců. Když máte vyčísleno, je třeba dořešit samotný způsob vyrovnání, tedy kdo a jak hypotéku doplatí. Všechno to musí být uvedeno v kupní smlouvě.

1. Převod hypotéky na nového majitele

První možností je už zmíněný převod stávající hypotéky na nového majitele. Banka si tady kupujícího prověří jako nového žadatele o úvěr a pokud bude splňovat všechny podmínky, zpravidla bez větších problémů převod hypotéky schválí. Z hlediska kupujícího hodně záleží především na podmínkách stávajícího úvěru, úrokové sazbě a její fixaci, protože právě to obvykle rozhoduje o tom, jestli se takový krok vyplatí.

V kupní smlouvě se pak sjedná ještě zbývající část kupní ceny, která náleží prodávajícímu. Ta putuje klasicky do advokátní úschovy a uvolňuje se ve chvíli, kdy se na katastru změní majitel nemovitosti.

2. Hypotéku zaplatí kupující

Druhou možností je, že hypotéku doplatí kupující v okamžiku převzetí nemovitosti. Jde to buď hotově, nebo z nové hypotéky. Tu přitom klidně může čerpat u stejné banky jako vy.

Pokud kupující platí vše ze svého, odpovídající částku převede do advokátní úschovy. Jakmile se na katastru nemovitostí změní vlastník, dojde k uvolnění prostředků. Banka tak získá svou část, zbytek pak putuje k vám jako k prodávajícímu. Banka následně vydá potvrzení o vyrovnání dluhu, na základě kterého může dojít k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

V případě čerpání nového hypotečního úvěru je nejdřív nutné požádat stávající banku o souhlas se zapsáním dalšího věřitele, tedy poskytovatele nového úvěru, do katastru nemovitostí. Po podepsání všech potřebných smluv a podání návrhu na vklad nového zástavního práva převede hypoteční banka kupujícího odpovídající částku přímo vaší stávající bance. Druhá část kupní ceny potom čeká v advokátní úschově, odkud po dořešení všech náležitostí putuje k vám. I tady je samozřejmě třeba myslet na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

3. Hypotéku zaplatí prodávající

Další možností je, že zbývající jistinu doplatíte vy a nemovitost už prodáváte bez jakéhokoli zatížení. Dobrou zprávou je, že nemusíte mít našetřené miliony. Využít můžete i nový úvěr nebo navýšení jiného hypotečního úvěru. To se hodí v případě, kdy kromě prodeje řešíte rovnou i nákup nového bytu nebo domu a čerpáte na něj hypotéku. Jen je třeba ohlídat sankce za předčasné splacení, což ostatně platí i tehdy, když jistinu platí kupující. Pokud se poplatku chcete vyhnout, ale nesplňujete žádnou z výjimek, například ohledně vypořádání společného jmění manželů při rozvodu, je dobré počkat na konec fixace.

4. Převod hypotéky na jinou nemovitost

Pokud jako prodávající vlastníte víc nemovitostí, nabízí se ještě jedna možnost. Jedná se o změnu zástavy, o kterou je ovšem třeba včas (tedy ještě před prodejem) požádat banku. Když banka žádost schválí, převede se zástavní právo k hypotéce na jinou nemovitost. To znamená, že byt nebo dům určený k prodeji už není žádným způsobem zatížený a lze ho prodat ve standardním režimu.

Na co si dát pozor při koupi nebo prodeji bytu s hypotékou?

Většina věcí, jako je správné nastavení kupní ceny, seznámení se s technickým stavem nemovitosti nebo využití advokátní úschovy, se neliší od běžného prodeje a nákupu nemovitosti. Přesto se tady najde několik specialit, které je třeba ohlídat.

Pokud si ohlídáte vše potřebné, prodej ani koupě nemovitosti zatížené hypotékou nemusí být důvodem k obavám.